楼市大变局 超八成开发商或将调整开盘价预期
摘要： 降价，还是不降？撑着，还能撑多久？变局来临之前，拿什么自救？
降价，还是不降？推盘，还是不推？撑着，还能撑多久？变局来临之前，拿什么自救？
在新"国八条"满月之际，一线城市商品住宅的成交量大幅萎缩，创下5年来最低，由量到质的影响已经显现；与此同时，落实新"国八条"的限购令细则连城而至，"限购版图"逐日扩大；土地市场也由"热火朝天"转为"冷热不均"；大小地产商们开始各出招数，应对"风暴"-楼市大变局已经开始。
一线市场2月成交"腰斩"
房产税的传闻总能在每轮宏观调控未见成效之际牵动市场神经，而沪渝试点满月之际，上海零税款、重庆17笔税款15万元的税费却并没有让市场尝到"尚方宝剑"的威力。短期内难以大范围实施的房产税似乎成了"哑炮"，相反，限购令却给楼市注入了一剂猛药，北京、上海、广州等地的楼市成交量陡然下滑。
北京房地产交易管理数据显示，北京2月共成交商品住宅3535套，环比上月成交套数下降69.4%，成交量达到了近3年来的最低值；佑威机构提供的数据显示，上海2月商品住宅成交面积仅16.5万平方米，环比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以来月成交量的最低谷；广州市国土房管局阳光家缘数据显示，广州2月份一手住宅签成交量约为4130套，环比上月减少4318套，下降51%，总成交面积约51万平方米，环比下降49%。
尽管如此，楼市价格依旧坚挺，并未出现大幅下滑。中原地产研究咨询部总监宋会雍向时代周报表示，成交量的低迷有几个方面原因：首先，从往年数据来看，春节所处月份普遍要环比缩水成，春节前后的低迷局面往往持续周。其次，随着2010年底房价再度上扬，各地地王频出，调控压力已非常明显。多数开发企业都做好了收缩过节的准备，这让假期交易缺少了供应的推动。再次，严厉版的限购令和房产税出台之后，投资性购房基本消失，改善性群体中有2套以上的改善被抑制，保守估计直接被*策剔除掉的客群应该占到成。
恰在此时，位于上海松江区的绿地新南路壹号抛出了契合*策的"奇招"，售楼处宣称购房3天内付首期房款总价可减26000元，最具噱头的是，绿地还赠送房屋5年需要缴纳的房产税税额，相当于房屋总价优惠十多万元。而来自佑威的数据显示，2月份至今，新南路壹号只卖掉10套房，同期市场的热销楼盘可以卖出60套左右。
无独有偶，上海市宝山区的春江美庐别墅项目刚一开盘，就打出"购买138平方米送200平方米"的促销口号，除地下室面积全部附送外，地上3层每层都有大面积附送，实际建筑面积最高可达338平方米，这种"偷面积"的方式一方面让购房者觉得按房产证面积算，单价过高，一方面今后交易可能面临麻烦，而且未必能少交甚至免交房产税。因此，该楼盘的销售状况并不理想，推出136套仅售出8套。
这些花样繁多的变相降价促销，到底是个案还是房价酝酿松动的先兆？
降与不降的观望
搜房控股总裁、CEO代建功接受时代周报采访时表示："这次从金融、税收、土地、贷款、交易，甚至于行*手段限购等角度全方位来调控市场，目前的楼市调控没有最严，只有更严，房地产调控将成为一个常态，后面调控的举措还会有。今年国家要求推出1000万套保障房建设指标，这是一个长期考虑，在短期内可以起到很好的抑制需求的作用。这些调控作用发挥出来以后，会让这个市场出现一个逆转，比如需求相对少于供给。"
对此，上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功判断，在三四月份，80%-90%的开发商会调整开盘价格的预期，幅度在10%-15%之间。"我们从春节到现在，监测了江浙沪120个楼盘，成交量下滑80%。同时，开发商全年资金链都比较紧张，在7月份之前从银行做开发贷款都不太可能了，2月份上海申请开发贷款的项目有80个，真正批下来的不超过5个。因此，不仅是调低开盘预期，三四月份开发商明降暗降各种花样会很多，但不会直接打折，可能5月份会出现直接打折。绿地等开发商的打折促销已经是一个迹象。"
对于房价的整体松动，金地集团高级副总裁陈必安认为是必然的。"我们要看楼盘的具体情况，根据市场不断做调整。"陈必安告诉时代周报。
宝华集团副总裁杨健也给出了相同的答复，他称"限购不会马上结束，价格进一步下调成为必然趋势，降价幅度多少要看整个走势，每个区域楼盘下降幅度不同。但总体来说，上海和二、三线城市不一样，即使降价幅度不大，今年也是比较好的购房时机。接下来价格策略是我们要重点考虑的，有些可能比当初心理预期还要上涨，有些下跌，有些则要延后开盘。"
而部分开发商仍坚持不会降价，富力地产上海公司总经理王文光表示，优惠措施固然值得借鉴，但富力上海今年主要销售去年尾货，由于本身性价比比较高，短期并没有考虑促销，没有降价压力。
中介关门潮来临
一手房遭遇的"寒流"，二手房市场也难以独善其身。
福美来董事长胡正华和汉宇地产董事总经理施宏睿均坦言，各自旗下门店2月份的成交量和挂牌量有60%-65%的下挫。
原本满大街遍地开花的房地产中介正面临着残酷洗牌。上海银都路的中介一条街，短短100米的距离，就有2家房产中介已经关门，玻璃门上贴着"转让"二字，其中一家门店开了不到半年。
"2月是传统淡季，以前会环比1月下降50%，但现在加上限购，房东和业主都出现观望，一方面不少业主失去了购房资格，另一方面很多房东没有资金压力，转售为租，这占了20%的比例，他们会等待更好的机会出手，这导致了淡季更淡的局面。传统3、4月份的小阳春今年可能持续低迷。"施宏睿告诉时代周报， 这轮中介门店的重新洗牌，上海至少有一半左右的门店将关门歇业，2月底3月初仅仅只是一个开始，而相对有规模的中介公司已经暂停扩张计划。
同样，在 "京十五条"实施后，位居北京二手房成交排行榜第三名的中介公司鑫尊置地短时期内关闭了50家门店。鑫尊地产代理集团董事长刘*称，关店出于无奈，主要是限购令误伤了二手房市场中的刚需购房者，使二手房成交量下跌，从而导致公司通过关闭部分门店来减少成本。刘*认为如果*策调控不放松、二手房市场不回暖，恢复这些门店很困难。
但得益于限购令，中介的租赁业务明显升温，租金出现普涨，这一定程度弥补了二手房业务下滑的影响。胡正华认为，中介行业以前一直以卖为主导，今后形式可能发生很大变化，更多以租为主。
